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浅谈建设项目投资的前期控制
 
时间日期：2003-5-23        已被阅读次：[6905]
 
佛山市建诚监理有限公司　彭涛

【摘　要】 建设项目设计阶段的工程造价控制是项目建设全过程投资控制的重点。
近几年，建设项目开发规�？焖僭龃�、开发周期不断缩短，加强项目的前期投资控制，特别是加强设计阶段的投资控制就显得尤为重要。
【关键词】 投资控制　投资管理　价值工程

建设项目投资的有效控制是工程建设管理的重要组成部分。建设项目投资的前控制，即设计阶段的工程造价的控制是项目建设全过程投资控制的重点。本文结合实际工作中遇到的问题，重点就房地产建设项目在设计阶段的工程造价控制谈一点认识和体会。
　　一、房地产建设项目在设计阶段的工程造价控制
　　近年来，随着房地产的蓬勃发展，房地产开发项目的规模日益增大，一个开发项目的规模由几年前的几千、几万平方米建筑面积递增至现在的十几万、几十万平方面建筑面积，房地产开发所需要投入的资金量也相应地增大。项目的工程造价控制也显得越发重要，对开发项目有着不可忽略的影响。
　　目前，开发项目全过程综合管理的进一步规范化对建设成本起到一定的控制作用，开发项目规模化生产也使工程造价在一定程度上有所降低，但仍有不建设项目在施工阶段或工程完成时才发现工程造价较大地超出了预算，出现了预算大于概算、结算又大于预算的现象。工程造价失控降低了项目的经济效益，严重的还会影响到开发商的正常运作。
　　在设计阶段，这种现象反映为在设计上存在过多的富余功能与技术要求超标。这种设计的富余和超标从根本上决定了项目的投资效益偏低，严重的还会造成投资失控。
　　要有效控制工程造价，就要从设计阶段开始，从根本上避免工程的无效投资，避免工程造价控制的失效。因此，有必要对其成因进行分析，找出问题的根源，并制定适当的应对措施，以求在项目投资中取得较好的投资回报和社会效益。
　　二、建设项目在设计阶段造价控制失效的原因
　　建设项目设计阶段的造价控制失效将直接造成项目投资的被动管理、建设成本的增加、投资效益的降低。究其原因，主要有以下几方面。
　　1、现行的投资管理大多处于阶段性的管理模式，缺乏建设项目全过程尤其是在项目设计阶段的综合管理的意识。建设、设计单位缺乏统一的管理目标和相互沟通，建设单位的开发目的、功能、定位不能很好地被设计单位了解。作为业主的建设单位缺乏前期投资控制的意识，在前期建设项目可行性研究上未作充分的分析，一味追求建设速度。在方案设计阶段未能完善设计；在施工图设计阶段，为迎合市场销售要求，又较大幅度、较多的修改设计，导致设计的不合理和工程造价的上升。这是造成设计阶段造价控制达不到应有效果的首要原因。
　　2、部分建设单位过分考虑项目的投资利润，不合理地压缩建设项目的前期运作时间。由于报建、招标等工作的运作时间是基本上确定的，这部分时间就很大程度上是通过压缩设计周期来获得的。设计周期偏短，设计单位对工程就难以考虑完善，造成设计使用功能有较多富余、做法上的不经济或出现建设单位指导设计的现象。这都会导致建设成的增加，造成资源的浪费。
　　3、部分设计单位在设计阶段由于缺少对设计方案造价指标的控制约束，致使设计方案过于保守。这也是建设项目投资偏高的成因之一。
　　4、工程监理单位局限于现有的工程运作模式和客观条件，往往只能对施工阶段的质量、进度和投资进行控制，而很少能介入到项目的投资决策阶段上来，也很少对设计阶段的投资进行控制。因此，在投资控制上难以做到前期的控制，未能尽到投资控制的职责。
　　三、加强设计阶段工程造价控制的措施
　　现在，建设工程的设计费一般只相当于建设项目投资额得0．5％左右，但建设项目的总投资的多少却正是由这0．5％左右的费用决定的。因此，设计阶段的投资管理对整个工程的投资管理有着极其重要的作用，在设计阶段，监理单位的工作重点应放到协助建设单位按技术经济分析方法和价值工程原理选择最佳的设计方案上来，在方案设计和施工图设计两个阶段做好造价控制工作。
　　1、方案设计阶段的造价控制
　　在方案设计阶段，监理单位重点应对建筑的平面使用功能、建筑设备配置、结构方案等进行分析，以确保建筑的合理性和实用性。
　　例如某综合楼工程，工程占地面积8千多平方米，设有一层地下室，三层群楼商场(商场部分柱距8M×8M)，住宅塔楼仅布置在群楼北侧。建设单位考虑将地下室用作停车场及设备用房，方案设计时为配合设备的运输、安装及考虑日后设备维修、更换等问题，设备房被布置在柱距规整的群楼一侧车道出入口附近，汽车停车位则多布置在住宅塔楼一侧。经分析，这种布置方式使地下室停车场交通过道婉蜒曲折，汽车停车位布置零碎且汽车不易进出，既加大了地下室的交通面积，又不利于车辆的进出，这种布置更导致了较大的不可利用的面积，在使用功能上不合理；设备房在投入使用后，较多存在的是设备维修问题，而不是设备的更换问题，考虑设备的更换便利是没有必要的。为此，我们提出了相关的调整意见，经建设单位同意，并为设计所采纳。经调整，设备房(电房、水池等)均移至地下室柱距较不均匀的住宅塔楼一侧，车辆停放区则调至柱距规整的群楼一侧，并重新规划了地下室的车辆交通路线，地下室面积得到了较为充分的利用。这样，较大地压缩了交通面积，也减少了不能利用的部分地下室面积。经修改后地下室汽车停车位增加了近20个，较大地提高了地下室的使用效率，为销售创造了较好的条件，提高了投资的效益。
　　2、施工图设计阶段的造价控制
　　在施工图设计阶段，监理单位应着眼在结构设计的合理性和适用性，构件的构造等具体影响工程造价的问题上，以帮助建设单位采用合适的结构方式，达到降低工程造价，控制投资的目的。
　　例如某住宅小区，共设有8座6层的住宅楼。原设计单位在基础设计上采用的是400直径的预应力混凝土管桩基础。由地质报告揭示，场地岩层埋藏较深，强风化岩面距自然地面约30m，采用预应力管桩基础显然是不经济的。经再次分析地质报告，发现场地上部6—8m范围内均是人工冲填砂层，该砂层形成已将近11年时间，但砂层标贯击数由5击至24击不等，承载力由80至150KPa不等，有较大的离散性；8m以下局部含有淤泥层，估计是由于人工冲砂时淤积形成的。鉴于场地内拟建建筑层数仅为6层，柱轴力均不大，场地砂层较厚，且为人工冲填砂，砂层离散性较大不排除是勘探时人为扰动造成，存在采用天然基础的条件。针对砂层离散性较大和砂层下部存在淤泥层的特点，可以采用了深层搅拌桩进行土体改良，并以改良后的地基检测数据为依据进行天然基础设计，考虑以条形基础替代原来的预应力管桩基础，应该是比较经济的。该意见提出后经设计采纳，施工图修改为采用条形基础。仅此一项，经工程结算分析，共计节约工程造价近150万元，经济效益极为明显。
　　四、结语
　　众所周知，设计对工程建设的全寿命造价影响是巨大的，抓好设计的监理与管理，能有效地作好工程建设的事前控制。在工程建设的管理中，加强设计阶段的管理，对工程的建设速度表面上可能会有一些影响，但其内在效益将会在工程实施中得以显现。
     
 
 
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